WISSENSWERTES | 27.06.2016

WEG-Recht – „Nachzügler“ in der AGB-Gestaltung

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In der aktuellen Niedrigzinsphase wird zunehmend offensiv der Erwerb von so genanntem „Betongold“ als Kapitalanlage propagiert. Abgesehen von stetig steigenden Immobilienpreisen und der berechtigten Frage nach der tatsächlichen Rendite, bergen solche Investments sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer stets rechtliche Risiken. Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 25. Februar 2016, Az. VII ZR 49/15 unter dem Gesichtspunkt der AGB-rechtlichen Zulässigkeit eingehend mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei „Nachzüglern“ befasst.

Grundlagen

Wer weder selbst Bauherr noch Mieter sein will, dem bleibt häufig nur der Erwerb einer Eigentumswohnung. Hierbei übernimmt in der Regel ein Bauträger die Errichtung des Gebäudes, teilt durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile und verkauft und übereignet anschließend die einzelnen Eigentumswohnungen an die Erwerber.

Die gesellschaftsrechtliche Besonderheit im WEG-Recht liegt darin, dass jeder Wohnungseigentümer (Zwangs-)Mitglied eines personalen Verbands – der Wohnungseigentümergemeinschaft – ist, dessen Befugnissen er sich nicht entziehen kann. Grundlegend zu unterscheiden sind das Sondereigentum an einer Wohnung einerseits und das gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück sowie den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, andererseits, § 1 Abs. 2 und 5 WEG. Zum einen obliegt jedem Wohnungseigentümer eine Instandhaltungspflicht hinsichtlich des Sondereigentums, namentlich der Wohnung selbst, § 14 Nr. 1 WEG. Zum anderen ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung etc. nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG. Hiermit geht eine Beitragspflicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in Form eines sog. Wohn- oder Hausgeldes einher. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband übt gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

In diesem Zusammenhang kommt insbesondere etwaigen Sachmängeln aus der Bauphase besondere Bedeutung zu. Die Rechte des Bestellers bei Mängeln verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB bei einem Bauwerk in fünf Jahren. Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt mit der Abnahme, §§ 634a Abs. 2, 640 BGB.

Bindung von Nachzüglern an eine Abnahme früherer Erwerber durch AGB unzulässig

Der Bundesgerichtshof urteilte nun, dass eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragsschließenden Erwerber („Nachzügler“) an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b ff BGB unwirksam ist.

In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangte die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft von dem beklagten Bauträger einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie die Feststellung der Ersatzpflicht zur Übernahme etwaiger weiterer Sanierungskosten. Während eine Teilabnahme bereits im Jahr 2004 stattfand, erwarben die Eheleute G eine Penthouse-Wohnung erst mit notarieller Urkunde im Jahr 2006. Die betreffende Wohnung war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jedoch noch nicht vollständig errichtet. Der Kaufvertrag sah unter anderem vor, dass die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt sei und der Verkauf nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart gelte.

Mit der Anknüpfung an die Abnahme der übrigen Erwerber wird der Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen der Eheleute G betreffend das Gemeinschaftseigentum auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese das Werk weder erworben hatten noch es ihnen übergeben war. Dies stellt nach Auffassung des BGH eine – unzulässige – mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist dar, die von § 309 Nr. 8 b ff BGB erfasst wird.

Fazit und Empfehlungen

Der Erwerb einer Eigentumswohnung will aufgrund der damit einhergehenden Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie der daraus resultierenden Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer wohl überlegt sein.

Durch die aktuelle Rechtsprechung des BGH hat sich die aus einer früheren (Teil-)Abnahme resultierenden Gefahr einer Verjährung etwaiger Mängelgewährleistungsrechte betreffend das Gemeinschaftseigentum für spätere Erwerber („Nachzügler“) relativiert. Zu beachten ist jedoch, dass diese Rechtsprechung nicht auf jeden späteren Erwerber übertragbar ist, sondern nur auf den Erwerber einer im Zeitpunkt der Abnahme noch nicht fertiggestellten Wohnung. Dagegen richtet sich der Verkauf einer „gebrauchten“ (vormals vermieteten) Eigentumswohnung durch den Bauträger sowie die Sachmängelhaftung hierfür allein nach Kaufvertragsrecht.

Ferner bleibt es dem Bauträger unbenommen, eine solche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Individualvereinbarung mit späteren Erwerbern zu vereinbaren, um den Lauf der Gewährleistungsfristen in Gang zu setzen.

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