WISSENSWERTES | 22.05.2018

Steuerfalle Gewerblichkeit bei langfristiger Vermietung

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Die steuerrechtliche Beurteilung der Vermietung von Grundstücken ist häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Finanzamt und Vermieter. Bedeutsam ist hier insbesondere die Abgrenzung zwischen einer privaten Vermögensverwaltung und einer gewerblichen Vermietung. Vor dem Hintergrund der Steuerfreiheit der Grundstücksveräußerung nach Ablauf der 10-jährigen „Spekulationsfrist“ ist die Einordnung der Vermietung als private Vermögensverwaltung für den Steuerpflichtigen vorteilhaft.
 

Langfristige Vermietung grundsätzlich private Vermögensverwaltung

Die Dauervermietung von Grundstücken ist grundsätzlich private Vermögensverwaltung. Dies trifft auch dann noch zu, wenn die Vermietung einen größeren Umfang einnimmt. Spätere Verkäufe (nach Ablauf der Spekulationsfrist) sind in solchen Fällen steuerfrei.
 

Ausnahme: Gewerblichkeit der langfristigen Vermietung

Die langfristige Vermietung kann dann einen gewerblichen Charakter annehmen, wenn z. B. häufige Mieterwechsel stattfinden oder umfangreiche Zusatz- bzw. Sonderleistungen neben der Vermietung angeboten werden. Die Gewerblichkeit der Vermietung führt dann auch zur Steuerpflicht der (späteren) Veräußerung des Mietobjektes; selbst nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist.
 

Steuerfalle: Verklammerung von Ankauf – Vermietung und Verkauf

Den Grundsatz, dass die langfristige Vermietung eine private Vermögensverwaltung darstellt, hat der Bundesfinanzhof nunmehr mit einem Urteil (BFH-Urteil vom 28.09.2017, IV – R 50/15) für Fälle ins Wanken gebracht, bei denen die Vermietung mit einer späteren „Verwertung“ verbunden / „verklammert“ ist.
 
Der Fall:
Eine GbR hatte auf der Grundlage eines Erbbaurechts zwei Gebäude errichtet und über 20 Jahre an eine Stadt bzw. einen Landkreis vermietet. Mit Einräumung des Erbbaurechts und der Errichtung der Gebäude wurde bereits vereinbart, dass der GbR nach Ablauf des 20-jährigen Erbbaurechts eine Entschädigung gezahlt wird, falls das Erbbaurecht und das Mietverhältnis nicht verlängert werden. Diese Entschädigung wurde zumindest für ein Grundstück nach Ablauf des Erbbaurechts gezahlt.

Das Besondere an dem Fall war die Tatsache, dass nur in der „Verklammerung“ (Addition) der Vermietungseinkünfte und der späteren Verwertungserlöse der Grundstücke ein positives Gesamtergebnis für die GbR entstanden ist.

Nach einer Betriebsprüfung hat das Finanzamt die Tätigkeit der GbR im vollen Umfang als gewerblich eingeordnet, da keine private Vermögensverwaltung vorliegt. Die GbR hatte mit ihrer Klage beim Finanzgericht Niedersachsen zunächst Erfolg. Allerdings hob der Bundesfinanzhof das Urteil des Finanzgerichts auf, da er wie das Finanzamt grundsätzlich die Gewerblichkeit der Vermietung sah.
 
Im Ergebnis ist die GbR nunmehr mit der Tatsache konfrontiert, dass die Vermietungseinkünfte nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer unterworfen werden. Zusätzlich wird der Verwertungserlös trotz Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist besteuert.
 

Risiko: gewerbliche Infizierung sonstiger Vermietungseinkünfte

Die steuerlichen Folgen waren für die GbR schon recht erheblich. Allerdings hatte das Finanzamt noch einen weiteren „Trumpf“ parat.

Die GbR vermietete weitere Gebäude, die zunächst gar nicht Gegenstand des Streits mit dem Finanzamt über die Gewerblichkeit der Vermietung waren. Das Finanzamt hat die Vermietungseinkünfte aus diesen Gebäuden ebenfalls in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert, Ursächlich hierfür ist die sogenannte „Infektionstheorie“ bei Personengesellschaften (z. B. GbR, OHG, KG), nach der nicht gewerbliche Einkünfte durch andere gewerbliche Einkünfte infiziert werden.
 

Fazit

Auch wenn der Fall noch nicht abschließend geklärt ist – der BFH hat ihn an das Finanzgericht zurückverwiesen – ist künftig noch mehr Vorsicht geboten, wenn Bau- und Vermietungsprojekte von vornherein als „Gesamtkonzepte“ ausgestaltet sind, die den Ankauf bzw. die Errichtung, die Vermietung und die spätere Verwertung beinhalten und nur in dieser „Verklammerung“ der wirtschaftliche Erfolg des Gesamtkonzepts erreicht wird. Hier droht künftig die Gewerblichkeit der Vermietung mit allen dargestellten Konsequenzen: Gewerbesteuerpflicht der Mieteinnahmen, Steuerpflicht der Veräußerung.


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