WISSENSWERTES | 24.11.2017

Schriftform­heilungsklausel unwirksam!

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Schriftformmängel sind ein sehr großes Risiko beim Abschluss eines langlaufenden gewerblichen Mietvertrags. Mit einer erst kürzlich veröffentlichten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) dieses Risiko noch weiter erhöht und Vermieter, Mieter und Investoren den häufig letzten Rettungsanker, die sogenannte Schriftformheilungsklausel, genommen.
 

Warum ist die Einhaltung der Schriftform so wichtig?

Gemäß §§ 550, 578 Abs. 2, 126 BGB bedarf ein Mietvertrag über Geschäftsräume der schriftlichen Form, wenn er für längere Zeit als für ein Jahr geschlossen wird.
 
Ein ohne Beachtung der Schriftform abgeschlossener Mietvertrag über Gewerberäume ist zwar nicht unwirksam, aber ordentlich kündbar und eine etwa vereinbarte, länger als ein Jahr dauernde Festlaufzeit damit im Ergebnis ohne Bindung. Die Kündigung ist bereits zum Ablauf des ersten Jahres zulässig, wobei die Kündigungsfrist gemäß § 580 a Abs. 2 BGB sechs Monate zum Ablauf eines Kalendervierteljahres beträgt.
 
Wird die Schriftform nicht beachtet, verlieren Vermieter, Mieter und Investoren sowie deren Banken eine vermeintlich sicher geglaubte Grundlage für ihre jeweiligen Geschäfte und Investitionen. Dies kann dramatische Folgen haben.
 

Was bedeutet Schriftform?

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung der Schriftform erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Mietvertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben.
 
Das Schriftformgebot will sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (so grundlegend BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 – XII ZR 69/06).
 
Was so einfach klingt hat sich in der Praxis als schwierig erwiesen. Die Anforderungen, die im Einzelnen an die Schriftform gestellt werden, sind Gegenstand einer Vielzahl obergerichtlicher und auch höchstrichterlicher Entscheidungen. So beschäftigen sich Mietvertragsparteien und Gerichte immer wieder mit Fragen wie diesen:

  • Sind die Unterschriften nur Initialen oder Paraphen?
  • Befinden sich alle Namensunterschriften wirklich unter dem Vertragstext?
  • Ist die Unterzeichnung auf derselben Urkunde erfolgt?
  • Ergeben sich die Befugnis eines Vertreters, der den Vertrag unterschrieben hat, und sein Vertretungswille aus dem Text der Urkunde? Ist die Person des Vertreters erkennbar? Wie ist das bei Parteien, die nicht in öffentlichen Registern eingetragen sind, wie bei GbR oder (Erben)Gemeinschaften?
  • Wurde das abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen rechtzeitig angenommen? Wie viel Zeit lag zwischen den beiden Unterschriften?
  • Ergeben sich wirklich alle Punkte, die nach dem Willen der Parteien Gegenstand des Mietvertrages sind, aus dem Vertrag selbst? Gibt es außerhalb der Urkunde liegende Umstände, die nicht nur von nebensächlicher Bedeutung sind?
  • Beschreibt der Mietvertrag die Lage und Ausstattung der Mietsache ausreichend genau? Wurde bei einem noch zu erstellenden Objekt auch so gebaut, wie es in dem Mietvertrag beschrieben wurde?
  • Ist die Vertragsdauer eindeutig bestimmt? Gibt es ein Übergabeprotokoll, in welchem unbestimmte Formulierungen nachträglich konkretisiert wurden und wurde dieses wirksam zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht?
  • Ist der Mietvertrag inklusive aller Anlagen in einer einheitlichen Urkunde enthalten? Liegt eine Zusammengehörigkeit einzelner Bestandteile des Mietvertrages zweifelsfrei vor? Ist das auch der Fall in Bezug auf alle späteren Absprachen?

 

Schriftformheilungsklausel – vieltausendmal verwendet

In der Praxis hat sich gezeigt, dass sehr viele Mietverträge über Gewerberäume die vielfältigen Anforderungen an die Schriftform nicht erfüllen.
 
Rettung versprachen über viele Jahre sogenannte Schriftformheilungsklauseln. Fast in allen Mietverträgen über Geschäftsräume findet sich sinngemäß die folgende Klausel:

„Den Parteien sind die besonderen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 578 BGB bekannt. Sie sind verpflichtet, auf Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt für den Abschluss dieses Mietvertrages und auch für alle etwaigen Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge.“

Solche Klauseln hatte die Rechtsprechung bislang überwiegend für wirksam angesehen, auch wenn Anfang 2014 der BGH erstmals entschied, dass sie nur die ursprünglichen Mietvertragsparteien binden, nicht jedoch für Grundstückserwerber gelten, die kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten (so BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 – XII ZR 68/10  und kurze Zeit später nochmals bestätigt BGH, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12 ).
 
Seither formulierte man in Satz 2 der o.g. Klausel etwa

„Die ursprünglichen Parteien dieses Vertrages sind verpflichtet, …“

und stellte sicher, dass bei Immobilientransaktionen durch einen Nachtrag zum Mietvertrag die Klausel auch für und gegen den Grundstückserwerber wirkt.
 

Warum hilft die Schriftformheilungsklausel nicht mehr?

Dieser Praxis hat der BGH nun die Grundlage entzogen. In einem jüngst veröffentlichen Urteil hat der BGH entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind (BGH, Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16). Das gilt für Wohnungs- und für Gewerbemietverträge gleichermaßen, egal ob individuell ausgehandelt oder als vorformulierte Geschäftsbedingung einseitig vorgegeben.
 
Der BGH begründete seine Entscheidung mit dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung, der durch eine Schriftformheilungsklausel vereitelt würde. Mietvertragsparteien und Grundstückserwerber sollen langfristig nur an ihnen bekannte und eindeutig bestimmte mietvertragliche Regelungen gebunden sein.
 

Rettung durch die Grundsätze über Treu und Glauben?

Nur ganz ausnahmsweise kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform auch künftig noch rechtsmissbräuchlich nach § 242 BGB sein, wenn die Unwirksamkeit zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dies ist nach der Rechtsprechung (so jüngst BGH, Urteil vom 25. November 2015 – XII ZR 114/14) dann der Fall, wenn

  • eine Partei die andere Partei schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat,
  • die spätere formlose Abrede lediglich vorteilhaft für die Partei ist, die sich auf ihr vorfristiges Kündigungsrecht beruft, oder
  • die andere Partei durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in ihrer Existenz ernsthaft bedroht würde.

Die Fälle sind sehr selten, in denen der Einwand eines Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben die Gerichte überzeugt hat. Allein die jahrelange beanstandungsfreie Durchführung des Mietvertrages genügt jedenfalls nicht, um sich nicht doch später auf den Schriftformmangel berufen zu können (so BGH, Urteil vom 5. November 2003 – Az. XII ZR 134/02)
 

Was ist zu tun?

Für die Praxis ergibt sich aus der Entscheidung des BGH für alle an einem Mietvertrag über Gewerberaum Beteiligten die dringende Notwendigkeit, aktiv zu werden. Unerwartete ordentliche Kündigungen können schwerwiegende Folgen haben. Der Schutz von Schriftformheilungsklauseln besteht nicht mehr. Allein auf den Schutz des § 242 BGB sollte man sich keinesfalls verlassen.
 
Es ist dringend zu empfehlen,

  • beim Abschluss eines Mietvertrages oder bei dessen weiterer Fortsetzung zwingend darauf zu achten, dass alle Nebenabreden zum Mietvertrag schriftformkonform festgehalten werden; lieber einen möglicherweise unnötigen Nachtrag zu viel als einen zu wenig.
  • die Personen, die mit der laufenden Betreuung eines bestehenden Mietvertrages vertraut sind, intensiv zu sensibilisieren und zu schulen; die in der Praxis weit verbreiteten Abreden bei Umbauten, Erweiterungen, Lagerraumänderungen oder Stellplatztausch können sonst fatale Folgen haben.
  • vor Beginn von größeren Investitionen oder Eingehung von Finanzierungen intensiv zu prüfen, ob der vermeintlich langlaufende Mietvertrag auch wirklich hält.
  • bei passender Gelegenheit einen erkannten Schriftformfehler zu heilen.
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