WISSENSWERTES | 01.05.2017
Neues Bauvertragsrecht – Wesentliche Änderungen
Am 9. März 2017 wurde der Regierungsentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Das Gesetz hat am 31. März 2017 den Bundesrat passiert und wird zum 1. Januar 2018 in Kraft treten.
Hinter allgemeinen Regelungen zum Werkvertragsrecht werden sich künftig spezielle Regelungen zum Bauvertrag (§§ 650a – 650h BGB), zum Verbraucherbauvertrag (§§ 650i -650o BGB), zum Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650p – 650t BGB) und zum Bauträgervertrag (§§ 650u – 650v BGB) finden. Hervorzuheben sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – insbesondere nachfolgende Neuregelungen.
Anordnung von Leistungsänderungen
In § 650b BGB wird dem Besteller nunmehr die Befugnis eingeräumt, Leistungsänderungen und Änderungen des vereinbarten Werkerfolges verbindlich anzuordnen. Ausnahmen gelten, wenn die Ausführung unzumutbar ist. Wie sich infolge einer solchen Änderungsanordnung der Vergütungsanspruch des Unternehmers anpasst, ist zukünftig in § 650c BGB geregelt. Maßgeblich für die Anpassung sind die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Können sich die Parteien über die Anpassung der Vergütung nicht einigen, kann der Unternehmer nur 80 % der von ihm verlangten Mehrvergütung als Abschlagszahlung verlangen. Streitigkeiten über die Reichweite des Anordnungsrechts des Bestellers oder den Anspruch auf Vergütungsanpassung werden zukünftig im einstweiligen Rechtsschutz ausgetragen werden können.
Neuregelung der Abnahmefiktion
Völlig neu gefasst werden die Regelungen zur Abnahmefiktion. Der bisherige § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB wird aufgehoben. Die Abnahmefiktion wird in einem neu eingefügten Absatz 2 geregelt. Fortan muss der Besteller – will er den Eintritt der Abnahmefiktion vermeiden – innerhalb einer ihm gesetzten Abnahmefrist zumindest einen Mangel rügen. Daran schließt sich auf Verlangen des Unternehmers eine gemeinsame Zustandsfeststellung (§ 650g BGB) an. Ist das Werk dem Besteller verschafft und wird bei der Zustandsfeststellung kein offensichtlicher Mangel dokumentiert, wird vermutet, dass dieser erst nach der Zustandsfeststellung entstanden ist. Die Fiktionswirkungen können bei Untätigkeit des Bestellers zukünftig auch bei mit wesentlichen Mängeln behafteten Leistungen eintreten. Verbraucher sind auf die Fiktionswirkungen in Textform bei Aufforderung zur Abnahme hinzuweisen.
Neuerungen beim Architekten- und Ingenieurvertrag
Sofern bei Auftragserteilung die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Architekt/Ingenieur zukünftig eine Planungsgrundlage zur Zielermittlung zu erstellen. Der Besteller kann auf dieser Grundlage innerhalb von 2 Wochen entscheiden, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen oder den Vertrag fortsetzen will. Parallel dazu steht dem Unternehmer ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der Besteller seine Zustimmung zur Planungsgrundlage verweigert oder er sich nicht innerhalb der Frist äußert. Verbraucher sind auf das Kündigungsrecht in Textform hinzuweisen.
Eine weitere wesentliche Neuerung für Architekten und Ingenieure ist die Möglichkeit, eine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 zu verlangen.
Bauüberwacher müssen zukünftig nicht mehr den unmittelbaren Durchgriff des Bestellers fürchten. Zukünftig steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Besteller zu, solange dieser den wegen eines Mangels ebenfalls haftenden Bauunternehmer nicht erfolglos unter Fristsetzung zur Nacherfüllung aufgefordert hat. Aber Achtung: Die Regelung gilt nicht für Planungsfehler!
Änderungen der kaufrechtlichen Gewährleistung
Durch die Änderung von § 439 Abs. 3 BGB hat der Verkäufer künftig auch im B2B-Geschäft im Rahmen der Nacherfüllungspflicht die erforderlichen Ein- und Ausbaukosten zu tragen.
Gern schulen wir Sie und Ihre Mitarbeiter zu den anstehenden Neuerungen und passen veraltete Vertragsunterlagen an die künftige Rechtslage an.