WISSENSWERTES | 18.10.2018
Neue Entscheidung zum Bauträger- und Grundstücksrecht
Wann kann ein Grundstückskaufvertrag formlos geändert werden?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner mit Spannung erwarteten Entscheidung vom 14. September 2018 (Az. V ZR 213/17) trotz massiver Kritik aus der zivilrechtlichen Literatur und gegen die vorinstanzliche Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLG Stuttgart, Urteil vom 18. Juli 2017, Az. 10 U 140/16) an seiner jahrzehntelangen Rechtsprechung (u. a. BGH, Urteil vom 28. September 1984, Az. V ZR 43/83) festgehalten, wonach unter bestimmten Voraussetzungen Änderungen eines Grundstückskaufvertrages formlos möglich sind.
Formzwang: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
Aufgrund der Regelung in § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedürfen sowohl Grundstückskauf- als auch Bauträgerverträge der notariellen Beurkundung. Diesem Formzwang unterliegen nach ständiger Rechtsprechung des BGH grundsätzlich sämtliche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören oder durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird.
Rechtsprechung des BGH
Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH gilt von diesen Grundsätzen eine Ausnahme, wenn die Auflassung bindend geworden ist. Dann können Grundstückskaufverträge formlos abgeändert werden. Der BGH begründet das damit, dass die Parteien der Schutzfunktion der Beurkundungspflicht in diesem Fall nicht mehr bedürfen. Hiervon sei auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beurkundet worden sind und diese die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form (= Auflassung) abgegeben haben.
Entscheidung des OLG Stuttgart – nachträgliche Kaufpreisminderung
Von dieser Rechtsprechung des BGH war das OLG Stuttgart in der zitierten Entscheidung bewusst abgewichen und hat die formlose Änderung eines Grundstückskaufvertrages für formunwirksam erklärt.
Der Entscheidung lag folgender kurz zusammengefasster Sachverhalt zu Grunde: Der Beklagte kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag von der Klägerin, einer Bauträgerin, drei Eigentumswohnungen. In dem Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung und der Beklagte beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der beurkundende Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist. Im Nachgang zum Vertragsschluss einigten sich die Parteien auf eine Kaufpreisminderung in Höhe von etwa EUR 27.000,00. Der Beklagte hat den geminderten Kaufpreis bezahlt. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zahlung weiterer ca. EUR 27.000,00 und beruft sich auf die Formunwirksamkeit der Ermäßigungsvereinbarung.
Das OLG Stuttgart gibt der Klägerin Recht, lässt jedoch die Revision zum BGH zu. Nach seiner Auffassung kommen sowohl die Beweis- und die Warnfunktion als auch die Notwendigkeit für einen Schutz der Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen auch dann noch zum Tragen, wenn eine Änderung eines notariell beurkundeten Vertrags zeitlich zwischen Auflassung und Eintragung vorgenommen werden soll. Mit der gesetzgeberisch gewollten Schutzfunktion sei es nicht vereinbar, dass dann, wenn die Auflassung bereits in der notariellen Vertragsurkunde enthalten ist, die vertragschließenden Parteien praktisch unmittelbar nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde Änderungen vereinbaren könnten, die nicht dem notariellen Beurkundungszwang unterliegen.
BGH bestätigt seine bisherige Linie
Der BGH erteilt allen Kritikern in der baurechtlichen Literatur eine Absage und bekräftigt seine bisherige Rechtsprechung.
Die Beurkundungspflicht soll den Beweis über die Art und den Inhalt der Vereinbarungen sichern, den Veräußerer und den Erwerber vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen durch die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen. Die Parteien bedürfen des Schutzes aber nicht mehr, wenn der Zweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erreicht ist. Hiervon ist auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen von Veräußerer und Erwerber beurkundet wurden und die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen dinglichen Erklärungen in bindender Form abgegeben wurden. Das ist dann der Fall, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB). Dafür macht es keinen Unterschied, ob sie, wie heute regelmäßig, zusammen mit dem Kaufvertrag oder später beurkundet wird.
Der BGH stellt weiterhin klar, dass die Auflassung auch dann bindend erklärt worden ist, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisungen der Kaufvertragsparteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist. Gleiches gilt für die Fälle, in denen in der Kaufvertragsurkunde die Bewilligung zur Eigentumsumschreibung noch nicht erklärt, sondern dem Notar Vollmacht erteilt wird, die Eintragungsbewilligung namens des Veräußerers zu erklären, sobald ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist (sog. Bewilligungslösung).
Praxishinweis
Die derzeit gängige Gestaltungsmöglichkeit in Grundstücks- und Bauträgerverträgen, wonach bereits mit Abschluss des Kaufvertrages die Auflassung erklärt wird, eröffnet den Vertragsparteien die Möglichkeit, die vertraglichen Vereinbarungen ohne Einhaltung der Formvorschriften des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB nachträglich abzuändern. Was sich für unerfahrene Grundstückskäufer als Nachteil erweisen kann, eröffnet erfahrenen Akteuren auf dem Immobilienmarkt einen großen Gestaltungsspielraum und schafft Rechtsklarheit hinsichtlich der Wirksamkeit des nachträglich geänderten Rechtsgeschäfts.